Глава 30 ГК РФ. Купля-продажа (извлечение)

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

Предмет договора

Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле - продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли - продажи.

3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли - продажи (розничная купля - продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Отличие договора купли-продажи от смежных договоров

По договору поставки в отличие от договора купли-продажи:

1. Цель приобретения товара - для  использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

2. Субъекты договора - физические лица, не осуществляющие предпринимательскую деятельность, не могут выступать стороной договора поставки. Договор заключенный с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, не может быть признан договором поставки.

3. Срок передачи товара – не совпадает с моментом заключения договора. Договор, передача товара по которому осуществляется в момент его заключения (немедленно после заключения), договором поставки не является;

4. Предметом договора не могут быть имущественные права, недвижимость, ценные бумаги, валютные ценности.
 

Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи.

От договора подряда

Договором подряда регулируется процесс производства работ, определяются права и обязанности сторон в этом процессе. В договоре купли-продажи регулирование отношений сторон в процессе производства вещи не производится.

Форма договора

Простая письменная.

Существенные условия договора

1. Условие о товаре – наименование,  количество, в случае необходимости - индивидуально определяющие признаки (индивидуальный номер, адрес и технические характеристики объекта недвижимости и т.д.) – ст.ст.455, 465, 554 ГК РФ.

2. Цена и порядок расчетов – ст.ст.489, 555 ГК РФ.

3. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением – ст.558 ГК РФ.

Основные гражданско-правовые риски

Продавца

1. Просрочка оплаты;

2. Просрочка или необоснованный отказ от приемки товара;

3. Уклонение покупателя от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Покупателя

1. Отсутствие у Продавца права распоряжаться товаром;

2. Просрочка передачи товара;

3. Продажа товара ненадлежащего качества, некомплектного,  без необходимых документов и принадлежностей;

4. Уклонение продавца от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Риск случайной гибели

В соответствии со ст.459 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит к покупателю с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит к покупателю с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

Исполнение договора

1. Накладная или акт приема-передачи.

2. Иные документы, если они предусмотрены договором.

Основные налоговые риски

1. Признание экономически не обоснованными  расходов, связанных с исполнением договора, которые в силу закона или договора должны осуществляться за счет контрагента (не должны осуществляться Вами), и потому Вами к учету приняты быть не могут (транспортные расходы и т.д.);

2. Признание внереализационным доходом полученных покупателем скидок.

Если Вы считаете необходимой доработку и издание самоучителя в книжном формате, дайте знать - проголосуйте денежкой ЗДЕСЬ.

Полный текст Краткого самоучителя по составлению договоров

Разделы Краткого самоучителя по составлению договоров:

 Предисловие

1. Структура договора

2. Преамбула

3. Предмет договора

4. Права и обязанности сторон

5. Цены и порядок расчетов

6. Ответственность сторон

7. Срок действия договора

8. Прочие условия

9. Реквизиты и подписи сторон

10. Приложения и дополнительные соглашения к договору

11. Исполнение договора

Шпаргалки к самоучителю:

Агентирование

Аренда

Заем

Комиссия

Купля-продажа

Подряд

Поставка

Услуги