Предисловие

Предисловие

1. Структура договора

2. Преамбула

3. Предмет договора

4. Права и обязанности сторон

5. Цены и порядок расчетов

6. Ответственность сторон

7. Срок действия договора

8. Прочие условия

9. Реквизиты и подписи сторон

10. Приложения и дополнительные соглашения к договору

11. Исполнение договора

Шпаргалки по составлению  договоров

Рекомендации по заключению договоров

Как  и зачем проверять контрагентов?

Как  работать без печати?

Как найти своего юриста?

Как обеспечить эффективность работы юриста (ПАМЯТКА КЛИЕНТА)

Правовые основы оценки качества юридических услуг

 Для ознакомления:

Глава 34 ГК РФ. Аренда (извлечение)

Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой

Предмет договора

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Форма договора

Простая письменная,  а по договорам, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (выкуп), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимости на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации (ст.651 ГК РФ, Информационное письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.2000).

Существенные условия договора

1. Объект аренды

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектами аренды могут быть только индивидуально-определенные и непотребляемые (т.е., неуничтожаемые и не изменяющие, (не считая нормального износа) своих свойств в процессе пользования вещи).

Объект аренды должен быть определен предельно четко: наименование, качественные и количественные характеристики и иные данные, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, передаваемое в аренду; для недвижимого  имущества – адрес, площадь, номера и наименование помещений в соответствии с данными БТИ (экспликация и поэтажный план, которые являются приложением к договору аренды). При отсутствии этих данных согласно ч.3.ст.607 ГК договор считается незаключенным.

Наряду с подробным описанием объекта аренды следует указать основания возникновения у арендодателя прав на передаваемое в аренду имущество (полномочий по распоряжению объектом аренды), а также оговорить наличие (отсутствие) третьих лиц, имеющих права на передаваемое по договору арендатору имущество.

Перечисленные выше сведения целесообразно включить в раздел "Предмет договора". Если подробное описание объекта аренды слишком пространно, можно внести его в договор  отдельным разделом.

При аренде отдельных помещений в здании следует обратить внимание на право  беспрепятственного доступа в помещение (право прохода на охраняемую территорию, право ограниченного пользования лестницами, коридорами, санузлами и т.п.).

2. Цена (арендная плата)

Из смысла ст.606 ГК прямо следует, что безвозмездной аренды не бывает! Безвозмездное пользование (Глава 36 ГК РФ) случается.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Основные гражданско-правовые риски

Арендодателя

1. Просрочка внесения платежей;

2. Порча, несанкционированное арендодателем изменение (улучшение),  уничтожение арендованного имущества, незаконное распоряжение (сдача в субаренду, передача в безвозмездное пользование и т.п) объекта аренды;

3. Использование имущества не по целевому назначению или с нарушением установленного действующим законодательством или договором порядка его использования (эксплуатации);

4. Необоснованный отказ от увеличения размера арендной платы;

5. Необоснованное воспрепятствование арендодателю при осуществлении контроля за надлежащим использованием арендованного имущества;

6 Досрочное расторжение договора аренды;

7. Просрочка возврата арендованного имущества и (или) принадлежностей, документов, необходимых для его эффективного использования;

8. Уклонение арендатора от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Арендатора

1. Отсутствие у Арендодателя прав на передачу имущества в аренду, наличие у третьих лиц прав на арендованное имущество, о которых арендатор не был уведомлен Арендодателем;

2. Просрочка передачи арендованного имущества арендатору;

3. Передача арендуемого имущества в состоянии, не соответствующем требованиям договора (закона) и (или) исключающем (ограничивающем) его использование по целевому назначению; выявление в процессе использования скрытых недостатков имущества;

4. Передача арендованного имущества без принадлежностей и (или) документов, необходимых для его эффективного использования;

5. Необоснованное повышение арендной платы;

6. Необоснованное ограничение права владения и пользования арендованным имуществом;

7. Досрочное расторжение договора аренды;

8. Просрочка приемки арендодателем арендованного имущества после прекращения договора;

9. Уклонение арендодателя от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Важные моменты

В соответствии со ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст 621 ГК если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
 

Договор субаренды является производным от договора аренды, в связи с чем:

а) заключение договора субаренды допускается лишь при наличии у арендатора соответствующих полномочий в силу прямого указания в договоре аренды либо с согласия арендодателя;

б)прекращение договора аренды влечет автоматическое прекращение договора субренды;

в)условия договора субаренды не могут вступать в противоречие с договором аренды (запрещенное арендатору - запрещено субарендатору).

Исполнение договора

1. После заключения договора - Акт приема-передачи арендованного имущества арендодателем арендатору.

2. После истечения срока аренды – Акт приема-передачи, фиксирующий возврат арендованного имущества арендатором арендодателю.

В акте  следует отражать фактически передаваемое имущество и его состояние на момент приема-передачи (соответствие его условиям договора и обычаям делового оборота; исправность;  наличие недостатков, повреждений и т.п.)

Основные налоговые риски

1. Признание экономически необоснованными  расходов по содержанию, эксплуатации, улучшению, ремонту объекта аренды, которые в силу закона или договора должны осуществляться за счет контрагента (не должны осуществляться Вами), и потому Вами к учету приняты быть не могут;

2. Возникновение обязанности встать на налоговый учет по месту нахождения арендованного недвижимого имущества, расположенного вне места нахождения арендатора, в случае создания на его базе стационарных рабочих мест в соответствии со ст.83 НК;

3. Признание налоговыми органами внереализационным доходом арендодателя и объектом налогообложения НДС у арендатора стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора и поступивших в распоряжение арендодателя при возврате ему арендованного имущества после прекращения договора аренды.

Данная позиция налоговых органов может быть оспорена. Имеются прецеденты вынесения арбитражными судами решений в пользу налогоплательщика.

4. Непризнание налоговым органом в целях налогообложения расходов по арендной плате (и, соответственно, входящего НДС) при:

а) отсутствии государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года;

б) простое арендованного имущества (неиспользовании арендованного имущества (временно или постоянно) для получения дохода);

в) заключении (подписании) договора неуполномоченным лицом;

Непризнание расходов может быть оспорено. Имеются прецеденты вынесения арбитражными судами решений в пользу налогоплательщика.

Если Вы считаете необходимой доработку и издание самоучителя в книжном формате, дайте знать - проголосуйте денежкой ЗДЕСЬ.

Полный текст Краткого самоучителя по составлению договоров

Разделы Краткого самоучителя по составлению договоров:

 Предисловие

1. Структура договора

2. Преамбула

3. Предмет договора

4. Права и обязанности сторон

5. Цены и порядок расчетов

6. Ответственность сторон

7. Срок действия договора

8. Прочие условия

9. Реквизиты и подписи сторон

10. Приложения и дополнительные соглашения к договору

11. Исполнение договора

Шпаргалки к самоучителю:

Агентирование

Аренда

Заем

Комиссия

Купля-продажа

Подряд

Поставка

Услуги